DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Tatil amacıyla aynı taşınmazdan çok sayıda kişinin ayni ya da şahsi hakka dayalı olarak yılın belirli dönemlerinde dönüşümlü olarak yararlanmasını sağlamak üzere çeşitli sistemler geliştirilmiştir. Tüketici tarafından bu sistemlerde; yararlanan kişiler tarafından yararlanma hakkının periyodik olması, yararlanma hakkının sürekli veya uzun süreli olması ve yararlanma konusu olan taşınmazın bakım, işletme giderlerinin yararlananlar tarafından paylaşılarak herkese uygun ekonomik koşullarda tatil yapma olanağı oluşturması gibi pratik açıdan birçok imkanların olması kısa sürede herkes tarafından bu sözleşmelerin cazip haline gelmesine sebep olmuştur. Bu düşünce, ilk kez Amerika’da “Time Sharing” adıyla 1960’lı yıllarda uygulamaya konuşmuş ve Turizm sektöründe diğer ülkelerde hızla yayılmıştır. Türkiye’de ise bir şirket tarafından ilk kez 1970’li yıllarda “devre mülk sistemi” adıyla başlatılan ilk uygulamadan sonra taşınmazdan sınırlı yararlanma sağlayan sistemler yaygınlaşmıştır. 10.06.1985 tarihli 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile ilgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun” ile Türk Hukukunda ilk kez bir taşınmazdan devre mülk hakkı ile faydalanma yasal düzenlemeye sahip olmuştur.
SÖZLEŞMENİN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bu hakka devre mülk hakkı denir. (634 s.K.m.57)
Devre mülk sözleşmesinin unsurlarını ise şu şekilde sıralayabiliriz;
- Devre mülk sözleşmesinin konusu sadece taşınmaz mallar olabilir.
Örneğin: Turistik yatlar, gemiler, taşınır konut veya taşımalık(konteyner) evler bungalov oteller gibi tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilmeyecek şeyler tatil amacıyla kullanmaya elverişli olsalar bile devre mülk hakkına konu olamazlar.
- Devre mülk hakkının konusu Taşınmaz üzerindeki müşterek mülkiyette toplu mülkiyet ilişkisi bulunması gerekmektedir.
- Devre mülk hakkı 15 günlük süreden az olmayacak şekilde kurulmak zorundadır.
Tapu memuru devrenin süresini 1 hafta olarak belirleyemez; nitekim kanunda açıkça yazılmış olan 15 günlük süreden az yararlanma süresi tanınan bir devre mülk hakkı kurulması bu işlemi geçersiz hale getirir.[1]
- Devre mülkte müşterek mülkiyet payına tanımlanmış olan yararlanma hakkı irtifak hakkı şeklindedir.
- Devre mülk hakkı resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ VE İÇERİĞİ:
Devre Mülk sözleşmesi, devre mülk hakkı sahipleri arasındaki ilişkileri, yönetici seçimi, yetki ve sorumlulukları gibi hususları içeren tüm paydaşların katılımıyla yapılan çok taraflı bir hukuki işlemdir. Devre mülk hakkının kuruluşu sırasında taşınmaz üzerinde henüz paylı mülkiyet ilişkisi kurulmamışsa, devre mülk sözleşmesinin taşınmaza tek başına malik olan kişi tarafından hazırlanarak imzalanması yeterlidir.
Devre mülk hakkının kurulması için, tüm paydaşlar tarafından imzalanmış bir devre mülk sözleşmesinin yapılmış olması, bu sözleşme ile birlikte tapu memuruna başvurularak resmi senet (devre mülk irtifakı sözleşmesi) düzenlettirilmesi ve devre mülk irtifakının tapuya tescil edilmesinin talep edilmesi, talep üzerine tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Devre mülk sözleşmesi yapılmadan tapu memurundan doğrudan resmi senet düzenlenerek devre mülk hakkının kurulması istenilemez. Bu sebepledir ki; Devre mülk sözleşmesinin ilk olarak satıcı veya sağlayıcı ve tüketici arasında yapılması sırasında en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir.[2]
Ön ödemeli Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı veya Sağlayıcı, Tüketiciye Yönetmeliğe uygun bir Ön Bilgilendirme Formunu verme zorunluluğu yanında Kanun, Tüketici için koruyucu ve katı bir şart olan Resmi Şekil zorunluluğu getirmiş bulunmaktadır. Şöyle ki; Ön Ödemeli Devre Mülk Satışlarında “Kat irtifakı devrini tüketici lehine tapu siciline tescil etmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi” nin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Devre mülk hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olduğundan, henüz tamamlanmamış, devre mülke konu olacak taşınmazın ön ödemeli satışının geçerli olabilmesi için Noterde Düzenleme biçiminde satış vaadi sözleşmesi yapılması gereklidir.
Hukuki niteliği “irtifak hakkı” olarak nitelendirilen devre mülk hakkı malik lehine ve eşyaya bağlı irtifak hakkı niteliği taşıdığından müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
DEVREMÜLK MAĞDURLARININ YASAL HAKLARI NELERDİR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyebilir. Tüketicinin cayma hakkı kullanması durumunda, cayma hakkı kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez ve Sözleşme cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer. Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Sözleşmenin görüşmeleri esnasında Satıcı veya Sağlayıcı Yönetmelik Ek-5’e uygun olan ön bilgilendirme formunu Tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önceden vermezse ya da sözleşme kurulduğu sırada tüketiciye cayma formunu vermezse, Tüketici 14 günlük süre ile bağlı olmadan cayma hakkını kullanabilir. Ancak, Tüketici cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde cayma hakkını kullanmalıdır; aksi halde cayma süresi sona ereceğinden tüketici cayma hakkını kullanamaz. Bu hali ile Tüketicinin sözleşmeden cayma süresi 1 yıl+14 gün ile sınırlı kabul edilmelidir. (Yönetmelik M.10)
Tüketici devre mülk sözleşmesi ile kendisine ayni bir hak taahhüt edilmiş olan sözleşmeden caymak için Noterden firmaya Cayma İhtarnamesi göndermesi kanuni zorunluluk olmasının yanında ayrıca İstinaf Mahkemesi kararlarında ise dava ön şartı niteliğinde görülmüştür.[3]
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI:
Devre mülk hakkı sağlayan sözleşmede, tüketici, devir ve teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Resmi şekilde devre mülk sözleşmesinin yapılmasından sonra, tapuda hakkın tescil edilmesi anına kadar tüketicinin sözleşmeden dönmesi söz konusudur. Örneğin proje üzerinden devre mülk hakkı pazarlanmış, noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmeye göre inşaatın 15 ayda tamamlanması ve tapuda tüketici adına tescil yapılacağı kararlaştırılmış ise inşaatın tamamlanıp tüketiciye teslim edilmesi gereken zamanda bir gecikme olmasa bile tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak, herhangi haklı bir neden olmaksızın tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde satıcı/sağlayıcı tüketiciden sözleşme bedelinin %2’si kadar tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, bu olgudan bağımsız olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olan tüketiciden tazminat talep edemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketicinin ise on gün içinde edinimlerini Satıcıya iade etmekle yükümlüdür.(6502 s.K. m. 50/9; Yönetmelik, m.14/)
Tüketicinin almış olduğu devre mülk projesinde değişiklik yapılması ve tüketicinin bu değişikliği kabul etmemesi halinde 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. (Yönetmelik, m.14/9)
Devre mülk amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Buradaki devir teslimin kapsamı sadece tapuya tescil mahiyetinde olmayıp, tescille birlikte taşınmazın zilyedliğinin devri de gereklidir. Bu durum hali söz konusu olduğunda tüketici yine serbestçe sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (6502 s.K m. 50/10)
DEVRE MÜLK ALICISININ DİĞER HAKLARI:
Devre mülk alıcısı, tüketici sıfatıyla, devre mülkün devri ve teslimi sonrasında da tüketici olarak kanuni haklarından yararlanmaya devam edebilir. Şöyle ki; Tüketici, devre mülk hakkına konu taşınmazın ayıplı olması, satıcı/sağlayıcı tarafından üstlenilen yönetim/işletme hizmetlerinin ayıplı olarak ifa edilmesi, taşınmazın bulunduğu tesiste eksikliklerin mevcut olması örneğin yüzme havuzu, restoran, spor alanları gibi diğer sosyal donatılarının tamamlanmaması, eksik bırakılması gibi hallerde ayıplı mal veya hizmetlerle ilgili hükümlerden yararlanabilir. Zira Tüketici devre mülk alırken kendi devresinde taşınmazı kullanabilecek olmasına karşın, turistik ürün olarak edinme amacına elverişli biçimde yararlanma olanağından yoksun ise satıcı/sağlayıcı tarafından teslim edilmesi taahhüt edilmiş olan taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslimi gerçekleşmemiş sayılmalıdır.
Devre mülk alıcısı olarak tüketiciden, devre mülk satım sözleşmesi nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet istenebilir. (6502 s.K. m. 4/5)
Devre mülk satım sözleşmesinde alıcının bedel borcuna karşılık olarak alınan şahsi teminatlar, her ne isim altında olursa olsun adi kefalet sayılır. Alıcının alacaklarına ilişkin karşı tarafça verilen şahsi teminatlar diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmadıkça müteselsil kefalet sayılır. (6502 s.K. m. 4/6)
Devre mülk alıcısı, bedel ödeme borcunda temerrüde düşse bile, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanma yasağından faydalanır. (6502 s.K. m.4/7)
Devre mülk alıcısı, satım sözleşmesindeki haksız şartlara karşı yasal korumadan yararlanabilir. (6502 s.K. m. 6)
DEVRE MÜLK İPTALİ NASIL YAPILIR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
A-) Tüketici Sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 günlük süre içerisinde ise Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-6’te yer alan Cayma Formunu Doğru bir şekilde doldurarak Herhangi bir sebep göstermeden Sözleşmeden Caydığını açıkça yazan bir ihtarname ile Noterden Devre mülk sözleşmesini Satan/sağlayan firmanın merkez adresine veya sözleşmesinde geçen satıcı/sağlayıcı firmanın adresine göndererek Devre mülk sözleşmesini iptal edilebilir.
EK-6’TE YER ALAN ÖRNEK CAYMA FORMU
(Bu form, sadece sözleşmeden cayma hakkı kullanılmak istenildiğinde doldurup gönderilecektir.)
Kime: (Satıcı veya sağlayıcı tarafından doldurulacak olan bu kısımda satıcı veya sağlayıcının ismi, unvanı, adresi, varsa faks numarası ve e-posta adresi yer alacaktır.)
Bu formla sözleşmeden cayma hakkımı kullandığımı beyan ederim.
Sözleşme tarihi:
Cayma hakkına konu hak veya hizmet:
Cayma hakkına konu hak veya hizmetin bedeli:
Tüketicinin adı ve soyadı:
Tüketicinin adresi:
Tüketicinin imzası: (Sadece kağıt üzerinde gönderilmesi halinde)
Tarih:
B-) Satıcı/Sağlayıcı firma Devre mülk sözleşme görüşmeleri sırasında Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı/Sağlayıcı firma, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-5’te yer alan Ön Bilgilendirme Formuna uygun bir Bilgilendirme Formunu Tüketiciye vermez ise Cayma Süresi 1 yıl+14 Gün şeklinde olacağı için Ön Bilgilendirme Formu detaylıca incelenerek eksik bilgilendirme unsuru olup olmadığı incelenmelidir.
EK-5’TE YER ALAN ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN
ÖN BİLGİLENDİRME FORMU
a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri.
b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları.
c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı.
ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri.
d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat.
e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar.
f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları.
g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve etkileyebileceğini de içeren bilgi.
ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi.
h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar.
ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri.
i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi.
j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” ibaresi.
k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” ibaresi.
l) Ön ödeme tutarı.
m) Verilen teminata ilişkin bilgiler.
n) Yapı ruhsatının alınış tarihi.
o) Sözleşme konusu hakkın devir veya teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğine dair bilgi.
ö) Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı ve bu hakka ilişkin bilgiler.
p) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat ödenmesi haricinde tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemeyeceğine ilişkin bilgi.
r) Sözleşme konusu hakkın devir veya tesliminden sonra geçerli olmak üzere tarafların sözleşmeyi fesih şartları ile sözleşmenin feshedilmesi halinde bunun sonuçlarına ilişkin bilgi.
s) Varsa satıcı veya sağlayıcının şikayetlere ilişkin çözüm yöntemleri hakkında bilgi.
ş) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
t) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri.
u) Sözleşme konusu hakkın taksitle satılması halinde;
1) Tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı,
2) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
3) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
4) Varsa peşinat tutarı.
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI: Tapudan devir ve teslim yapılması satıcı/sağlayıcı firma tarafından taahhüt edilmiş olan bağımsız bölüm tapudan devri yapılmış fakat tüketicinin tecrübe ve muayene edebileceği şekli ile teslimi yapılmamış ise; Teslim süresine kadar tüketici devre mülk sözleşmesinden serbestçe dönebilir. Sözleşmeden Dönmüş olduğunu firmanın adresine yine Noter Kanalı ile ihtar etmelidir.
SÖZLEŞMENİN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bu hakka devre mülk hakkı denir. (634 s.K.m.57)
Devre mülk sözleşmesinin unsurlarını ise şu şekilde sıralayabiliriz;
- Devre mülk sözleşmesinin konusu sadece taşınmaz mallar olabilir.
Örneğin: Turistik yatlar, gemiler, taşınır konut veya taşımalık(konteyner) evler bungalov oteller gibi tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilmeyecek şeyler tatil amacıyla kullanmaya elverişli olsalar bile devre mülk hakkına konu olamazlar.
- Devre mülk hakkının konusu Taşınmaz üzerindeki müşterek mülkiyette toplu mülkiyet ilişkisi bulunması gerekmektedir.
- Devre mülk hakkı 15 günlük süreden az olmayacak şekilde kurulmak zorundadır.
Tapu memuru devrenin süresini 1 hafta olarak belirleyemez; nitekim kanunda açıkça yazılmış olan 15 günlük süreden az yararlanma süresi tanınan bir devre mülk hakkı kurulması bu işlemi geçersiz hale getirir.[1]
- Devre mülkte müşterek mülkiyet payına tanımlanmış olan yararlanma hakkı irtifak hakkı şeklindedir.
- Devre mülk hakkı resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ VE İÇERİĞİ:
Devre Mülk sözleşmesi, devre mülk hakkı sahipleri arasındaki ilişkileri, yönetici seçimi, yetki ve sorumlulukları gibi hususları içeren tüm paydaşların katılımıyla yapılan çok taraflı bir hukuki işlemdir. Devre mülk hakkının kuruluşu sırasında taşınmaz üzerinde henüz paylı mülkiyet ilişkisi kurulmamışsa, devre mülk sözleşmesinin taşınmaza tek başına malik olan kişi tarafından hazırlanarak imzalanması yeterlidir.
Devre mülk hakkının kurulması için, tüm paydaşlar tarafından imzalanmış bir devre mülk sözleşmesinin yapılmış olması, bu sözleşme ile birlikte tapu memuruna başvurularak resmi senet (devre mülk irtifakı sözleşmesi) düzenlettirilmesi ve devre mülk irtifakının tapuya tescil edilmesinin talep edilmesi, talep üzerine tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Devre mülk sözleşmesi yapılmadan tapu memurundan doğrudan resmi senet düzenlenerek devre mülk hakkının kurulması istenilemez. Bu sebepledir ki; Devre mülk sözleşmesinin ilk olarak satıcı veya sağlayıcı ve tüketici arasında yapılması sırasında en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir.[2]
Ön ödemeli Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı veya Sağlayıcı, Tüketiciye Yönetmeliğe uygun bir Ön Bilgilendirme Formunu verme zorunluluğu yanında Kanun, Tüketici için koruyucu ve katı bir şart olan Resmi Şekil zorunluluğu getirmiş bulunmaktadır. Şöyle ki; Ön Ödemeli Devre Mülk Satışlarında “Kat irtifakı devrini tüketici lehine tapu siciline tescil etmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi” nin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Devre mülk hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olduğundan, henüz tamamlanmamış, devre mülke konu olacak taşınmazın ön ödemeli satışının geçerli olabilmesi için Noterde Düzenleme biçiminde satış vaadi sözleşmesi yapılması gereklidir.
Hukuki niteliği “irtifak hakkı” olarak nitelendirilen devre mülk hakkı malik lehine ve eşyaya bağlı irtifak hakkı niteliği taşıdığından müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
DEVREMÜLK MAĞDURLARININ YASAL HAKLARI NELERDİR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyebilir. Tüketicinin cayma hakkı kullanması durumunda, cayma hakkı kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez ve Sözleşme cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer. Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Sözleşmenin görüşmeleri esnasında Satıcı veya Sağlayıcı Yönetmelik Ek-5’e uygun olan ön bilgilendirme formunu Tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önceden vermezse ya da sözleşme kurulduğu sırada tüketiciye cayma formunu vermezse, Tüketici 14 günlük süre ile bağlı olmadan cayma hakkını kullanabilir. Ancak, Tüketici cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde cayma hakkını kullanmalıdır; aksi halde cayma süresi sona ereceğinden tüketici cayma hakkını kullanamaz. Bu hali ile Tüketicinin sözleşmeden cayma süresi 1 yıl+14 gün ile sınırlı kabul edilmelidir. (Yönetmelik M.10)
Tüketici devre mülk sözleşmesi ile kendisine ayni bir hak taahhüt edilmiş olan sözleşmeden caymak için Noterden firmaya Cayma İhtarnamesi göndermesi kanuni zorunluluk olmasının yanında ayrıca İstinaf Mahkemesi kararlarında ise dava ön şartı niteliğinde görülmüştür.[3]
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI:
Devre mülk hakkı sağlayan sözleşmede, tüketici, devir ve teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Resmi şekilde devre mülk sözleşmesinin yapılmasından sonra, tapuda hakkın tescil edilmesi anına kadar tüketicinin sözleşmeden dönmesi söz konusudur. Örneğin proje üzerinden devre mülk hakkı pazarlanmış, noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmeye göre inşaatın 15 ayda tamamlanması ve tapuda tüketici adına tescil yapılacağı kararlaştırılmış ise inşaatın tamamlanıp tüketiciye teslim edilmesi gereken zamanda bir gecikme olmasa bile tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak, herhangi haklı bir neden olmaksızın tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde satıcı/sağlayıcı tüketiciden sözleşme bedelinin %2’si kadar tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, bu olgudan bağımsız olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olan tüketiciden tazminat talep edemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketicinin ise on gün içinde edinimlerini Satıcıya iade etmekle yükümlüdür.(6502 s.K. m. 50/9; Yönetmelik, m.14/)
Tüketicinin almış olduğu devre mülk projesinde değişiklik yapılması ve tüketicinin bu değişikliği kabul etmemesi halinde 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. (Yönetmelik, m.14/9)
Devre mülk amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Buradaki devir teslimin kapsamı sadece tapuya tescil mahiyetinde olmayıp, tescille birlikte taşınmazın zilyedliğinin devri de gereklidir. Bu durum hali söz konusu olduğunda tüketici yine serbestçe sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (6502 s.K m. 50/10)
DEVRE MÜLK ALICISININ DİĞER HAKLARI:
Devre mülk alıcısı, tüketici sıfatıyla, devre mülkün devri ve teslimi sonrasında da tüketici olarak kanuni haklarından yararlanmaya devam edebilir. Şöyle ki; Tüketici, devre mülk hakkına konu taşınmazın ayıplı olması, satıcı/sağlayıcı tarafından üstlenilen yönetim/işletme hizmetlerinin ayıplı olarak ifa edilmesi, taşınmazın bulunduğu tesiste eksikliklerin mevcut olması örneğin yüzme havuzu, restoran, spor alanları gibi diğer sosyal donatılarının tamamlanmaması, eksik bırakılması gibi hallerde ayıplı mal veya hizmetlerle ilgili hükümlerden yararlanabilir. Zira Tüketici devre mülk alırken kendi devresinde taşınmazı kullanabilecek olmasına karşın, turistik ürün olarak edinme amacına elverişli biçimde yararlanma olanağından yoksun ise satıcı/sağlayıcı tarafından teslim edilmesi taahhüt edilmiş olan taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslimi gerçekleşmemiş sayılmalıdır.
Devre mülk alıcısı olarak tüketiciden, devre mülk satım sözleşmesi nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet istenebilir. (6502 s.K. m. 4/5)
Devre mülk satım sözleşmesinde alıcının bedel borcuna karşılık olarak alınan şahsi teminatlar, her ne isim altında olursa olsun adi kefalet sayılır. Alıcının alacaklarına ilişkin karşı tarafça verilen şahsi teminatlar diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmadıkça müteselsil kefalet sayılır. (6502 s.K. m. 4/6)
Devre mülk alıcısı, bedel ödeme borcunda temerrüde düşse bile, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanma yasağından faydalanır. (6502 s.K. m.4/7)
Devre mülk alıcısı, satım sözleşmesindeki haksız şartlara karşı yasal korumadan yararlanabilir. (6502 s.K. m. 6)
DEVRE MÜLK İPTALİ NASIL YAPILIR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
A-) Tüketici Sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 günlük süre içerisinde ise Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-6’te yer alan Cayma Formunu Doğru bir şekilde doldurarak Herhangi bir sebep göstermeden Sözleşmeden Caydığını açıkça yazan bir ihtarname ile Noterden Devre mülk sözleşmesini Satan/sağlayan firmanın merkez adresine veya sözleşmesinde geçen satıcı/sağlayıcı firmanın adresine göndererek Devre mülk sözleşmesini iptal edilebilir.
EK-6’TE YER ALAN ÖRNEK CAYMA FORMU
(Bu form, sadece sözleşmeden cayma hakkı kullanılmak istenildiğinde doldurup gönderilecektir.)
Kime: (Satıcı veya sağlayıcı tarafından doldurulacak olan bu kısımda satıcı veya sağlayıcının ismi, unvanı, adresi, varsa faks numarası ve e-posta adresi yer alacaktır.)
Bu formla sözleşmeden cayma hakkımı kullandığımı beyan ederim.
Sözleşme tarihi:
Cayma hakkına konu hak veya hizmet:
Cayma hakkına konu hak veya hizmetin bedeli:
Tüketicinin adı ve soyadı:
Tüketicinin adresi:
Tüketicinin imzası: (Sadece kağıt üzerinde gönderilmesi halinde)
Tarih:
B-) Satıcı/Sağlayıcı firma Devre mülk sözleşme görüşmeleri sırasında Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı/Sağlayıcı firma, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-5’te yer alan Ön Bilgilendirme Formuna uygun bir Bilgilendirme Formunu Tüketiciye vermez ise Cayma Süresi 1 yıl+14 Gün şeklinde olacağı için Ön Bilgilendirme Formu detaylıca incelenerek eksik bilgilendirme unsuru olup olmadığı incelenmelidir.
EK-5’TE YER ALAN ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN
ÖN BİLGİLENDİRME FORMU
a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri.
b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları.
c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı.
ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri.
d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat.
e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar.
f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları.
g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve etkileyebileceğini de içeren bilgi.
ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi.
h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar.
ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri.
i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi.
j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” ibaresi.
k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” ibaresi.
l) Ön ödeme tutarı.
m) Verilen teminata ilişkin bilgiler.
n) Yapı ruhsatının alınış tarihi.
o) Sözleşme konusu hakkın devir veya teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğine dair bilgi.
ö) Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı ve bu hakka ilişkin bilgiler.
p) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat ödenmesi haricinde tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemeyeceğine ilişkin bilgi.
r) Sözleşme konusu hakkın devir veya tesliminden sonra geçerli olmak üzere tarafların sözleşmeyi fesih şartları ile sözleşmenin feshedilmesi halinde bunun sonuçlarına ilişkin bilgi.
s) Varsa satıcı veya sağlayıcının şikayetlere ilişkin çözüm yöntemleri hakkında bilgi.
ş) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
t) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri.
u) Sözleşme konusu hakkın taksitle satılması halinde;
1) Tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı,
2) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
3) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
4) Varsa peşinat tutarı.
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI: Tapudan devir ve teslim yapılması satıcı/sağlayıcı firma tarafından taahhüt edilmiş olan bağımsız bölüm tapudan devri yapılmış fakat tüketicinin tecrübe ve muayene edebileceği şekli ile teslimi yapılmamış ise; Teslim süresine kadar tüketici devre mülk sözleşmesinden serbestçe dönebilir. Sözleşmeden Dönmüş olduğunu firmanın adresine yine Noter Kanalı ile ihtar etmelidir.
SÖZLEŞMENİN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bu hakka devre mülk hakkı denir. (634 s.K.m.57)
Devre mülk sözleşmesinin unsurlarını ise şu şekilde sıralayabiliriz;
- Devre mülk sözleşmesinin konusu sadece taşınmaz mallar olabilir.
Örneğin: Turistik yatlar, gemiler, taşınır konut veya taşımalık(konteyner) evler bungalov oteller gibi tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilmeyecek şeyler tatil amacıyla kullanmaya elverişli olsalar bile devre mülk hakkına konu olamazlar.
- Devre mülk hakkının konusu Taşınmaz üzerindeki müşterek mülkiyette toplu mülkiyet ilişkisi bulunması gerekmektedir.
- Devre mülk hakkı 15 günlük süreden az olmayacak şekilde kurulmak zorundadır.
Tapu memuru devrenin süresini 1 hafta olarak belirleyemez; nitekim kanunda açıkça yazılmış olan 15 günlük süreden az yararlanma süresi tanınan bir devre mülk hakkı kurulması bu işlemi geçersiz hale getirir.[1]
- Devre mülkte müşterek mülkiyet payına tanımlanmış olan yararlanma hakkı irtifak hakkı şeklindedir.
- Devre mülk hakkı resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ VE İÇERİĞİ:
Devre Mülk sözleşmesi, devre mülk hakkı sahipleri arasındaki ilişkileri, yönetici seçimi, yetki ve sorumlulukları gibi hususları içeren tüm paydaşların katılımıyla yapılan çok taraflı bir hukuki işlemdir. Devre mülk hakkının kuruluşu sırasında taşınmaz üzerinde henüz paylı mülkiyet ilişkisi kurulmamışsa, devre mülk sözleşmesinin taşınmaza tek başına malik olan kişi tarafından hazırlanarak imzalanması yeterlidir.
Devre mülk hakkının kurulması için, tüm paydaşlar tarafından imzalanmış bir devre mülk sözleşmesinin yapılmış olması, bu sözleşme ile birlikte tapu memuruna başvurularak resmi senet (devre mülk irtifakı sözleşmesi) düzenlettirilmesi ve devre mülk irtifakının tapuya tescil edilmesinin talep edilmesi, talep üzerine tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Devre mülk sözleşmesi yapılmadan tapu memurundan doğrudan resmi senet düzenlenerek devre mülk hakkının kurulması istenilemez. Bu sebepledir ki; Devre mülk sözleşmesinin ilk olarak satıcı veya sağlayıcı ve tüketici arasında yapılması sırasında en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir.[2]
Ön ödemeli Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı veya Sağlayıcı, Tüketiciye Yönetmeliğe uygun bir Ön Bilgilendirme Formunu verme zorunluluğu yanında Kanun, Tüketici için koruyucu ve katı bir şart olan Resmi Şekil zorunluluğu getirmiş bulunmaktadır. Şöyle ki; Ön Ödemeli Devre Mülk Satışlarında “Kat irtifakı devrini tüketici lehine tapu siciline tescil etmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi” nin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Devre mülk hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olduğundan, henüz tamamlanmamış, devre mülke konu olacak taşınmazın ön ödemeli satışının geçerli olabilmesi için Noterde Düzenleme biçiminde satış vaadi sözleşmesi yapılması gereklidir.
Hukuki niteliği “irtifak hakkı” olarak nitelendirilen devre mülk hakkı malik lehine ve eşyaya bağlı irtifak hakkı niteliği taşıdığından müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
DEVREMÜLK MAĞDURLARININ YASAL HAKLARI NELERDİR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyebilir. Tüketicinin cayma hakkı kullanması durumunda, cayma hakkı kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez ve Sözleşme cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer. Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Sözleşmenin görüşmeleri esnasında Satıcı veya Sağlayıcı Yönetmelik Ek-5’e uygun olan ön bilgilendirme formunu Tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önceden vermezse ya da sözleşme kurulduğu sırada tüketiciye cayma formunu vermezse, Tüketici 14 günlük süre ile bağlı olmadan cayma hakkını kullanabilir. Ancak, Tüketici cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde cayma hakkını kullanmalıdır; aksi halde cayma süresi sona ereceğinden tüketici cayma hakkını kullanamaz. Bu hali ile Tüketicinin sözleşmeden cayma süresi 1 yıl+14 gün ile sınırlı kabul edilmelidir. (Yönetmelik M.10)
Tüketici devre mülk sözleşmesi ile kendisine ayni bir hak taahhüt edilmiş olan sözleşmeden caymak için Noterden firmaya Cayma İhtarnamesi göndermesi kanuni zorunluluk olmasının yanında ayrıca İstinaf Mahkemesi kararlarında ise dava ön şartı niteliğinde görülmüştür.[3]
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI:
Devre mülk hakkı sağlayan sözleşmede, tüketici, devir ve teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Resmi şekilde devre mülk sözleşmesinin yapılmasından sonra, tapuda hakkın tescil edilmesi anına kadar tüketicinin sözleşmeden dönmesi söz konusudur. Örneğin proje üzerinden devre mülk hakkı pazarlanmış, noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmeye göre inşaatın 15 ayda tamamlanması ve tapuda tüketici adına tescil yapılacağı kararlaştırılmış ise inşaatın tamamlanıp tüketiciye teslim edilmesi gereken zamanda bir gecikme olmasa bile tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak, herhangi haklı bir neden olmaksızın tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde satıcı/sağlayıcı tüketiciden sözleşme bedelinin %2’si kadar tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, bu olgudan bağımsız olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olan tüketiciden tazminat talep edemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketicinin ise on gün içinde edinimlerini Satıcıya iade etmekle yükümlüdür.(6502 s.K. m. 50/9; Yönetmelik, m.14/)
Tüketicinin almış olduğu devre mülk projesinde değişiklik yapılması ve tüketicinin bu değişikliği kabul etmemesi halinde 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. (Yönetmelik, m.14/9)
Devre mülk amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Buradaki devir teslimin kapsamı sadece tapuya tescil mahiyetinde olmayıp, tescille birlikte taşınmazın zilyedliğinin devri de gereklidir. Bu durum hali söz konusu olduğunda tüketici yine serbestçe sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (6502 s.K m. 50/10)
DEVRE MÜLK ALICISININ DİĞER HAKLARI:
Devre mülk alıcısı, tüketici sıfatıyla, devre mülkün devri ve teslimi sonrasında da tüketici olarak kanuni haklarından yararlanmaya devam edebilir. Şöyle ki; Tüketici, devre mülk hakkına konu taşınmazın ayıplı olması, satıcı/sağlayıcı tarafından üstlenilen yönetim/işletme hizmetlerinin ayıplı olarak ifa edilmesi, taşınmazın bulunduğu tesiste eksikliklerin mevcut olması örneğin yüzme havuzu, restoran, spor alanları gibi diğer sosyal donatılarının tamamlanmaması, eksik bırakılması gibi hallerde ayıplı mal veya hizmetlerle ilgili hükümlerden yararlanabilir. Zira Tüketici devre mülk alırken kendi devresinde taşınmazı kullanabilecek olmasına karşın, turistik ürün olarak edinme amacına elverişli biçimde yararlanma olanağından yoksun ise satıcı/sağlayıcı tarafından teslim edilmesi taahhüt edilmiş olan taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslimi gerçekleşmemiş sayılmalıdır.
Devre mülk alıcısı olarak tüketiciden, devre mülk satım sözleşmesi nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet istenebilir. (6502 s.K. m. 4/5)
Devre mülk satım sözleşmesinde alıcının bedel borcuna karşılık olarak alınan şahsi teminatlar, her ne isim altında olursa olsun adi kefalet sayılır. Alıcının alacaklarına ilişkin karşı tarafça verilen şahsi teminatlar diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmadıkça müteselsil kefalet sayılır. (6502 s.K. m. 4/6)
Devre mülk alıcısı, bedel ödeme borcunda temerrüde düşse bile, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanma yasağından faydalanır. (6502 s.K. m.4/7)
Devre mülk alıcısı, satım sözleşmesindeki haksız şartlara karşı yasal korumadan yararlanabilir. (6502 s.K. m. 6)
DEVRE MÜLK İPTALİ NASIL YAPILIR?
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
A-) Tüketici Sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 günlük süre içerisinde ise Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-6’te yer alan Cayma Formunu Doğru bir şekilde doldurarak Herhangi bir sebep göstermeden Sözleşmeden Caydığını açıkça yazan bir ihtarname ile Noterden Devre mülk sözleşmesini Satan/sağlayan firmanın merkez adresine veya sözleşmesinde geçen satıcı/sağlayıcı firmanın adresine göndererek Devre mülk sözleşmesini iptal edilebilir.
EK-6’TE YER ALAN ÖRNEK CAYMA FORMU
(Bu form, sadece sözleşmeden cayma hakkı kullanılmak istenildiğinde doldurup gönderilecektir.)
Kime: (Satıcı veya sağlayıcı tarafından doldurulacak olan bu kısımda satıcı veya sağlayıcının ismi, unvanı, adresi, varsa faks numarası ve e-posta adresi yer alacaktır.)
Bu formla sözleşmeden cayma hakkımı kullandığımı beyan ederim.
Sözleşme tarihi:
Cayma hakkına konu hak veya hizmet:
Cayma hakkına konu hak veya hizmetin bedeli:
Tüketicinin adı ve soyadı:
Tüketicinin adresi:
Tüketicinin imzası: (Sadece kağıt üzerinde gönderilmesi halinde)
Tarih:
B-) Satıcı/Sağlayıcı firma Devre mülk sözleşme görüşmeleri sırasında Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı/Sağlayıcı firma, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği EK-5’te yer alan Ön Bilgilendirme Formuna uygun bir Bilgilendirme Formunu Tüketiciye vermez ise Cayma Süresi 1 yıl+14 Gün şeklinde olacağı için Ön Bilgilendirme Formu detaylıca incelenerek eksik bilgilendirme unsuru olup olmadığı incelenmelidir.
EK-5’TE YER ALAN ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN
ÖN BİLGİLENDİRME FORMU
a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri.
b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları.
c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı.
ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri.
d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat.
e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar.
f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları.
g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve etkileyebileceğini de içeren bilgi.
ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi.
h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar.
ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri.
i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi.
j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” ibaresi.
k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” ibaresi.
l) Ön ödeme tutarı.
m) Verilen teminata ilişkin bilgiler.
n) Yapı ruhsatının alınış tarihi.
o) Sözleşme konusu hakkın devir veya teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğine dair bilgi.
ö) Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı ve bu hakka ilişkin bilgiler.
p) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat ödenmesi haricinde tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemeyeceğine ilişkin bilgi.
r) Sözleşme konusu hakkın devir veya tesliminden sonra geçerli olmak üzere tarafların sözleşmeyi fesih şartları ile sözleşmenin feshedilmesi halinde bunun sonuçlarına ilişkin bilgi.
s) Varsa satıcı veya sağlayıcının şikayetlere ilişkin çözüm yöntemleri hakkında bilgi.
ş) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
t) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri.
u) Sözleşme konusu hakkın taksitle satılması halinde;
1) Tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı,
2) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
3) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
4) Varsa peşinat tutarı.
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI: Tapudan devir ve teslim yapılması satıcı/sağlayıcı firma tarafından taahhüt edilmiş olan bağımsız bölüm tapudan devri yapılmış fakat tüketicinin tecrübe ve muayene edebileceği şekli ile teslimi yapılmamış ise; Teslim süresine kadar tüketici devre mülk sözleşmesinden serbestçe dönebilir. Sözleşmeden Dönmüş olduğunu firmanın adresine yine Noter Kanalı ile ihtar etmelidir.
