Tatil amacıyla aynı taşınmazdan çok sayıda kişinin ayni ya da şahsi hakka dayalı olarak yılın belirli dönemlerinde dönüşümlü olarak yararlanmasını sağlamak üzere çeşitli sistemler geliştirilmiştir. Tüketici tarafından bu sistemlerde; yararlanan kişiler tarafından yararlanma hakkının periyodik olması, yararlanma hakkının sürekli veya uzun süreli olması ve yararlanma konusu olan taşınmazın bakım, işletme giderlerinin yararlananlar tarafından paylaşılarak herkese uygun ekonomik koşullarda tatil yapma olanağı oluşturması gibi pratik açıdan birçok imkanların olması kısa sürede herkes tarafından bu sözleşmelerin cazip haline gelmesine sebep olmuştur. Bu düşünce, ilk kez Amerika’da “Time Sharing” adıyla 1960’lı yıllarda uygulamaya konuşmuş ve Turizm sektöründe diğer ülkelerde hızla yayılmıştır. Türkiye’de ise bir şirket tarafından ilk kez 1970’li yıllarda “devre mülk sistemi” adıyla başlatılan ilk uygulamadan sonra taşınmazdan sınırlı yararlanma sağlayan sistemler yaygınlaşmıştır. 10.06.1985 tarihli 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile ilgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun” ile Türk Hukukunda ilk kez bir taşınmazdan devre mülk hakkı ile faydalanma yasal düzenlemeye sahip olmuştur.
SÖZLEŞMENİN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bu hakka devre mülk hakkı denir. (634 s.K.m.57)
Devre mülk sözleşmesinin unsurlarını ise şu şekilde sıralayabiliriz;
- Devre mülk sözleşmesinin konusu sadece taşınmaz mallar olabilir.
Örneğin: Turistik yatlar, gemiler, taşınır konut veya taşımalık(konteyner) evler bungalov oteller gibi tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilmeyecek şeyler tatil amacıyla kullanmaya elverişli olsalar bile devre mülk hakkına konu olamazlar.
- Devre mülk hakkının konusu Taşınmaz üzerindeki müşterek mülkiyette toplu mülkiyet ilişkisi bulunması gerekmektedir.
- Devre mülk hakkı 15 günlük süreden az olmayacak şekilde kurulmak zorundadır.
Tapu memuru devrenin süresini 1 hafta olarak belirleyemez; nitekim kanunda açıkça yazılmış olan 15 günlük süreden az yararlanma süresi tanınan bir devre mülk hakkı kurulması bu işlemi geçersiz hale getirir.[1]
- Devre mülkte müşterek mülkiyet payına tanımlanmış olan yararlanma hakkı irtifak hakkı şeklindedir.
- Devre mülk hakkı resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ VE İÇERİĞİ:
Devre Mülk sözleşmesi, devre mülk hakkı sahipleri arasındaki ilişkileri, yönetici seçimi, yetki ve sorumlulukları gibi hususları içeren tüm paydaşların katılımıyla yapılan çok taraflı bir hukuki işlemdir. Devre mülk hakkının kuruluşu sırasında taşınmaz üzerinde henüz paylı mülkiyet ilişkisi kurulmamışsa, devre mülk sözleşmesinin taşınmaza tek başına malik olan kişi tarafından hazırlanarak imzalanması yeterlidir.
Devre mülk hakkının kurulması için, tüm paydaşlar tarafından imzalanmış bir devre mülk sözleşmesinin yapılmış olması, bu sözleşme ile birlikte tapu memuruna başvurularak resmi senet (devre mülk irtifakı sözleşmesi) düzenlettirilmesi ve devre mülk irtifakının tapuya tescil edilmesinin talep edilmesi, talep üzerine tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Devre mülk sözleşmesi yapılmadan tapu memurundan doğrudan resmi senet düzenlenerek devre mülk hakkının kurulması istenilemez. Bu sebepledir ki; Devre mülk sözleşmesinin ilk olarak satıcı veya sağlayıcı ve tüketici arasında yapılması sırasında en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir.[2]
Ön ödemeli Devre Mülk Sözleşmesi yapılmadan öncesinde Satıcı veya Sağlayıcı, Tüketiciye Yönetmeliğe uygun bir Ön Bilgilendirme Formunu verme zorunluluğu yanında Kanun, Tüketici için koruyucu ve katı bir şart olan Resmi Şekil zorunluluğu getirmiş bulunmaktadır. Şöyle ki; Ön Ödemeli Devre Mülk Satışlarında “Kat irtifakı devrini tüketici lehine tapu siciline tescil etmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi” nin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Devre mülk hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olduğundan, henüz tamamlanmamış, devre mülke konu olacak taşınmazın ön ödemeli satışının geçerli olabilmesi için Noterde Düzenleme biçiminde satış vaadi sözleşmesi yapılması gereklidir.
Hukuki niteliği “irtifak hakkı” olarak nitelendirilen devre mülk hakkı malik lehine ve eşyaya bağlı irtifak hakkı niteliği taşıdığından müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
TÜKETİCİ VE SATICI/SAĞLAYICININ SÖZLEŞME GÖRÜŞMELERİ SÜRECİNDE YÖNETMELİK GEREĞİ UYMASI GEREKEN USUL VE ESASLAR, ÖN BİLGİLENDİRME FORMU VE TÜKETİCİ AÇISINDAN ÖNEMİ:
Tüketiciler, devre mülk veya devre tatil pazarlamak amacıyla düzenlenen ücretsiz yemek, gezi gibi etkinliklere ya da hediye tatil kazandıkları söylenerek lüks otel, turistik tesislere davet edilmekte ve etkinlik sırasında tüketiciler psikolojik olarak etki altına alınarak düşünme fırsatı bulamadan devre tatil veya devre mülk gibi sözleşmelerle satın alınmaya ikna edilmektedir. Bu ve bunun gibi aldatıcı durumların yaşanmaması için Satıcı ve sağlayıcılar devre mülk pazarlamak amacıyla düzenledikleri tanıtım faaliyetinin içeriği ve ticari amacı konusunda faaliyet öncesinde tüketiciyi yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bilgilendirmek zorundadır. Sözleşme öncesi tüketicinin belirtilen konularda aydınlatıldığını ispat yükü satıcı/sağlayıcıdadır.
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri de Satıcı veya sağlayıcı tarafından Devre tatil sözleşmesinin Devre mülk hakkı sağlayan satış sözleşmesine dönüştürülmüş şeklidir. Bu sözleşmeler yapılmadan en az bir gün önce, Tüketicilere Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği Madde 5’te Ön bilgilendirme formunun anlaşılabilir ve şeffaf olması sağlanmak istenmiştir. Bu sebepledir ki; Tüketiciye verilecek bu form en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur. Yönetmelik EK5’te[2] yer alan Ön Bilgilendirme formunda detaylıca belirtilmiş olduğu üzere; bu form ile devre mülk alıcısı tüketicinin hakları, yükümlülükleri, devre mülk sisteminin yönetim tarzı, katılması gereken işletme giderleri, bu giderlerin nasıl hesaplanacağı, sözleşmeden cayma hakkı gibi konularda her yönüyle aydınlatılması, sözleşme iradesinin sağlıklı, bilinçli oluşmasının sağlanması amaçlanmıştır.
Devre mülk hakkı ön ödemeli şekli ile satılmaya çalışılıyor ise yönetmelik Ek-5’te yer alan bu Ön Bilgilendirme formu bilgilerine ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin de verilmesi zorunludur.
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI:
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyebilir. Tüketicinin cayma hakkı kullanması durumunda, cayma hakkı kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez ve Sözleşme cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer. Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Sözleşmenin görüşmeleri esnasında Satıcı veya Sağlayıcı Yönetmelik Ek-5’e uygun olan ön bilgilendirme formunu Tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önceden vermezse ya da sözleşme kurulduğu sırada tüketiciye cayma formunu vermezse, Tüketici 14 günlük süre ile bağlı olmadan cayma hakkını kullanabilir. Ancak, Tüketici cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl içinde cayma hakkını kullanmalıdır; aksi halde cayma süresi sona ereceğinden tüketici cayma hakkını kullanamaz. Bu hali ile Tüketicinin sözleşmeden cayma süresi 1 yıl+14 gün ile sınırlı kabul edilmelidir. (Yönetmelik M.10)
Tüketici devre mülk sözleşmesi ile kendisine ayni bir hak taahhüt edilmiş olan sözleşmeden caymak için Noterden firmaya Cayma İhtarnamesi göndermesi kanuni zorunluluk olmasının yanında ayrıca İstinaf Mahkemesi kararlarında ise dava ön şartı niteliğinde görülmüştür.[3]
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI:
Devre mülk hakkı sağlayan sözleşmede, tüketici, devir ve teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Resmi şekilde devre mülk sözleşmesinin yapılmasından sonra, tapuda hakkın tescil edilmesi anına kadar tüketicinin sözleşmeden dönmesi söz konusudur. Örneğin proje üzerinden devre mülk hakkı pazarlanmış, noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmeye göre inşaatın 15 ayda tamamlanması ve tapuda tüketici adına tescil yapılacağı kararlaştırılmış ise inşaatın tamamlanıp tüketiciye teslim edilmesi gereken zamanda bir gecikme olmasa bile tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak, herhangi haklı bir neden olmaksızın tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde satıcı/sağlayıcı tüketiciden sözleşme bedelinin %2’si kadar tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, bu olgudan bağımsız olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olan tüketiciden tazminat talep edemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketicinin ise on gün içinde edinimlerini Satıcıya iade etmekle yükümlüdür.(6502 s.K. m. 50/9; Yönetmelik, m.14/)
Tüketicinin almış olduğu devre mülk projesinde değişiklik yapılması ve tüketicinin bu değişikliği kabul etmemesi halinde 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. (Yönetmelik, m.14/9)
Devre mülk amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Buradaki devir teslimin kapsamı sadece tapuya tescil mahiyetinde olmayıp, tescille birlikte taşınmazın zilyedliğinin devri de gereklidir. Bu durum hali söz konusu olduğunda tüketici yine serbestçe sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (6502 s.K m. 50/10)
DEVRE MÜLK ALICISININ DİĞER HAKLARI:
Devre mülk alıcısı, tüketici sıfatıyla, devre mülkün devri ve teslimi sonrasında da tüketici olarak kanuni haklarından yararlanmaya devam edebilir. Şöyle ki; Tüketici, devre mülk hakkına konu taşınmazın ayıplı olması, satıcı/sağlayıcı tarafından üstlenilen yönetim/işletme hizmetlerinin ayıplı olarak ifa edilmesi, taşınmazın bulunduğu tesiste eksikliklerin mevcut olması örneğin yüzme havuzu, restoran, spor alanları gibi diğer sosyal donatılarının tamamlanmaması, eksik bırakılması gibi hallerde ayıplı mal veya hizmetlerle ilgili hükümlerden yararlanabilir. Zira Tüketici devre mülk alırken kendi devresinde taşınmazı kullanabilecek olmasına karşın, turistik ürün olarak edinme amacına elverişli biçimde yararlanma olanağından yoksun ise satıcı/sağlayıcı tarafından teslim edilmesi taahhüt edilmiş olan taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslimi gerçekleşmemiş sayılmalıdır.
Devre mülk alıcısı olarak tüketiciden, devre mülk satım sözleşmesi nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet istenebilir. (6502 s.K. m. 4/5)
Devre mülk satım sözleşmesinde alıcının bedel borcuna karşılık olarak alınan şahsi teminatlar, her ne isim altında olursa olsun adi kefalet sayılır. Alıcının alacaklarına ilişkin karşı tarafça verilen şahsi teminatlar diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmadıkça müteselsil kefalet sayılır. (6502 s.K. m. 4/6)
Devre mülk alıcısı, bedel ödeme borcunda temerrüde düşse bile, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanma yasağından faydalanır. (6502 s.K. m.4/7)
Devre mülk alıcısı, satım sözleşmesindeki haksız şartlara karşı yasal korumadan yararlanabilir. (6502 s.K. m. 6)
SONUÇ:
Uygulamada Satış/Pazarlama faaliyetleri yürütmeye devam eden çeşitli firmaların özellikle ön ödemeli devre mülk satışlarında yapı ruhsatı alınmadan satış yapılmaması, sözleşmenin içeriğinde bulunması zorunlu hususlar, devre mülkün gezi, tatil gibi etkinliğin asıl amacı gizlenerek pazarlanmasında tüketicinin faaliyetin ticari amacı konusunda faaliyetten önce bilgilendirilmesi zorunluluğu, ön ödemeli devre mülk satışlarında inşaatın tamamlanacağı azami sürenin konulması, ayıplı mal veya hizmetler, nama yazılı senet, kefalet, haksız şartlarla ilgili koruyucu hükümlerden devre mülk alıcısının istifade edebiliyor olması, ayni nitelikte yararlanma yetkisi tanıyan devre mülk modelini güçlendirmiştir.
[1] OĞUZMAN/SELİCİ/ÖZDEMİR-OKTAY, s.731 Nr2524
[2] RG, S. 29236, 14.01.2015 tarihli Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti
Sözleşmeleri Yönetmeliği, Ön Bilgilendirme Formu Örneği
[3] HAVUTCU Tez, s.66
